Цены на недвижимость - какие индикаторы могут предсказать рост цен?
Автор: Роман Ранний
Давайте подробнее изучим цены на недвижимость. Попробуем разобраться с тем, что сегодня происходит с ценами, что происходило в прошлом и какие можно сделать прогнозы на будущее.
Оперативные данные по ценам на недвижимость публикует Росстат👉
и Сбериндекс👉
По данным росстата цены на недвижимость продолжают расти. В 1 квартале 2025 года цены выросли на 17% по сравнению с 1 кварталом 2024 года.
Сбериндекс более консервативен, в 1 квартале 2025 года рост цен составил 7,5% г/г.
Сбериндекс также публикует помесячные данные. В апреле — мае 2025 года цены продолжили рост, средняя цена на первичную недвижимость достигла 173 тыс. руб/м2
У нас также есть свежие данные от MERDC (индекс московской недвижимости Домклик, рассчитанный на основании агрегированных данных об ипотечных сделках)👉
Он подтверждают информацию о продолжающемся росте цен. Рост цен в 1 квартале 2025 года составил 4,1% г/г, в апреле — мае 2025 года цены на первичную недвижимость в Москве достигли 307 тыс. руб/м2.
Давайте теперь посмотрим, как вели себя цены в прошлом на более длительных промежутках времени👉
Если открыть статистику по ценам с 1998 года, то можно увидеть 3 фазы:
— Стагнация цен с 2009 по 2016
— Активный рост цен с 2017 по 2024 год
Если добавить на график вторичку, то картина немного меняется👉
В целом также видны периоды стагнации и роста, но они не совпадают. Например рост цен на вторичку(после длительного периода стагнации с 2008 года), начался примерно в 2019-2020 году.
Кроме того, с 1998 по 2005 цены на вторичку были ниже первички, а в 2006 начался рост цен, который закончился только в 2017 году.
Далее я попробую объяснить все эти аномалии, а понимание поведения цен, поможет в дальнейшем прогнозировании.
Если сравнить цены на вторичную недвижимость с ценой на нефть, то между ними прослеживается четкая взаимосвязь👉
На графике хорошо видна недооценка и переоценка вторичной недвижимости.
Недооценка недвижимости начиная с 2018 года, привела к бурному росту цен, который происходит по сей день.
Существенная переоценка недвижимости в период с 2006 по 2010 год, привела к длительному периоду стагнации который завершился только в 2019 году. Можно сказать, что в то время на рынке образовался пузырь.
Давайте посмотрим на доступность жилья (сколько нужно средних зарплат для покупки одного м2)👉
До 2006 года мы видим рост доступности жилья за счет снижения кол-ва зарплат для покупки 1м2. В то же время растёт нефть в рублях, а цена на недвижимость следует за нефтью.
На графике хорошо видно, как упала доступность жилья с 2006 года. Только в 2011 году значение индекса оказалось ниже показателей 2005.
С 2010 года эта зависимость перестает работать. Жильё становится всё более доступным за счет снижения кол-ва зарплат для покупки 1м2 жилья. Цена на нефть в рублях продолжает расти, но цены на недвижимость стагнируют.
Если судить по доступности жилья, то пузыря на рынке вторичной недвижимости сейчас нет, так как доступность жилья держится примерно на одном уровне с 2017 года.
Удвоение цены на нефть в рублях с 2017 года, также говорит об отсутствии пузыря.
Если посмотреть на цены в более мелком масштабе, то взаимосвязь сохраняется👉
Также видны периоды стагнации и роста. Надо понимать, что цены на недвижимость не реагирую мгновенно. Отчасти это происходит из-за нежелания продавцов мгновенно снижать цены, отчасти из-за волатильности цен на нефть.
Если для вторички изменение цен можно объяснить ценами на нефть, то для первички всё обстоит несколько сложнее. Примерно с 2007 года корреляция цен нефти и первички перестаёт работать👉
Примерно с этого же момента, цены на вторичку начинают обгонять первичку.
Может во всём виновата инфляция?
Давайте посмотрим, как сильно инфляция повлияла на цену первичной недвижимости. Реальная цена — это цена скорректированная с учётом инфляции👉
До 2008 года средние цены на первичную недвижимость росли сильнее инфляции. С 2008 по 2016 год наблюдается стагнация, цены росли меньше инфляции. С 2017 года цены снова начали расти быстрее инфляции.
Судя по всему, инфляция не оказывала заметного влияния на цену первичной недвижимости.
Давайте также посмотрим на доступность жилья👉
До 2002 года мы видим рост доступности жилья за счет снижения кол-ва зарплат для покупки 1м2.
С 2002 по 2007 доступность жилья снижается, но цены на недвижимость продолжают расти.
С 2007 по 2015 наблюдается длительный период стагнации цен, при этом доступность жилья непрерывно растёт.
С 2019 по 2014 мы опять наблюдаем снижение доступности жилья и существенный рост цен.
Снижение доступности жилья может говорить о неком пузыре на рынке недвижимости, но как прогнозирующий индикатор он бесполезен. Доступность жилья снижается с 2002 по 2007, но это не мешает существенному росту цен. Аналогичная ситуация была с 2019 по 2024 год.
Для полноты картины посмотрим на влияние темпов роста ЗП(заработная плата)
Устойчивая зависимость между средней ЗП и стоимостью недвижимости сформировалась после 2008 года. С 2008 года по 2014 год темпы роста средней ЗП практически непрерывно снижаются, а цены на первичную недвижимость стагнируют👉
С 2016 года начинают увеличиваться темпы роста средней ЗП и следом начинают расти цена на недвижимость. В то же время, до 2020 года темпы роста цена на недвижимость не превышали 10% г/г.
Далее мы поэтапно посмотрим какие ещё события происходили на рынке недвижимости и как они отразились на ценах.
С 2008 по 2016 год, средние цены на первичную недвижимость были ниже средних цен на вторичке👉
Так происходило потому, что покупка первичной недвижимости была связана с большими рисками (недострой, долгострой, мошенничество и т.д.). Соответственно, более безопасная вторичка стоила дороже.
Следующий переломный момент для рынка недвижимости произошел в 2015 году.
13 марта 2015 года российское правительство запустило программу ипотеки с господдержкой, которая продлилась весь 2015 и 2016 годы.
Эффект от запуска можно наблюдать уже в 2016 году, средняя цена на первичную недвижимость практически сравнялась со вторичной недвижимостью👉
В 2017 году новых программ не было, но уже в 2018 году была введена семейная ипотека👉
Существенное влияние на рынок она начала оказывать после 3 квартала 2021 года, так как начала распространяться на семьи с одним ребенком, родившимся после 01.01.2018
Обратите внимание, что с третьего квартала 2021 года не менее 60% первичной недвижимости продавалось в ипотеку👉
Также обратите внимание на то, как резко реагирует ипотека на рост ставки👉
Как только ставка вырастает выше определённого уровня, идёт резкое снижение выдачи ипотек и наоборот. (Во 2 кв. 2024 года был аномальный рост выдачи ипотеки из-за завершения льготной программы, о которой я расскажу далее)
В 2019 году счета эскроу для застройщиков стали обязательны (с 01.07.2019)
Так как счета вели только во 2 половине 2019 года, эффект от их ввода в полной мере отразился только в 2020 году (рост цен произошел несмотря на снижение средней цены на нефть)👉
С одной стороны это увеличило надёжность первички, теперь дольщик мог не переживать за свои деньги. С другой стороны, застройщики лишились дешевого финансирования, что автоматом отразилось на себестоимости и как следствие на росте цен.
Появление счетов эскроу становится одной из главных причин, по которой застройщики не снижают цены на первичку.
С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу). Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру. Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.
Цены изначально зафиксированы в договоре, а ковенанты по проектному финансированию не позволяют их сильно снижать.
Есть и психологическая причина.
Люди не покупают те товары, цена на которые падают, они наоборот ждут дальнейшего снижения цен.
Я хорошо помню длительный период времени, когда цены на недвижимость не росли, но это не вызывало активности покупателей. Наоборот, было устойчивое мнение о новой реальности (шеринговая экономика и т.д.), якобы сейчас нет смысла покупать недвижимость так как цены не растут, а выгодно её снимать.
Застройщики это знают и предпочитают давать адресные скидки конкретным покупателям, вместо снижения цен по всем позициям.
В 2020 году в силу вступает льготная ипотека👉
После её начала, доля продаж первичной недвижимости по льготной ипотеке составляет не менее 50%👉
В 2024 году доля льготной ипотеки падает, так как программа действовала всего пол года.
С 2020 года заметно ускорение роста цен на недвижимость на фоне внедрения программы льготной ипотеки👉
Реальные цены начинают существенный рост именно с 2020 года.
Давайте теперь объединим все важные события в одну большую картину👉
Временные интервалы на графике примерные, нельзя точно сказать, когда конкретно начался пузырь или стагнация.
Но в целом, все эти события объясняют поведение средних цен на первичном рынке недвижимости с 1998 года
Теперь, когда мы понимаем историю ценообразования, мы можем перейти к прогнозированию
Основные факторы которые оказывали влияние на цены в прошлом:
— Рост цен на нефть
— Ставка ЦБ (не напрямую а косвенно, через ипотечные программы)
— Различные льготные ипотечные программы
Что касается цены на нефть, то тут сложно прогнозировать, но мы можем посмотреть на текущую ситуацию👉
Средние цены на нефть снижаются с начала года и вторичка уже начала следовать за ними, первичка пока отстает. Хочу напомнить, что цены на нефть не являются достаточно надежным прогнозным индикатором, так как очень волатильны. В то же время, снижение цен на нефть будет мешать росту цен на первичку выше инфляции.
Льготные ипотечные программы мы прогнозировать не будем. Их могут ввести в любом объеме, в любой момент и на любой срок.
Ставка ЦБ
Один из возможных драйверов роста цен на рынке недвижимости — это разворот ДКП
Вкладчики накопили на счетах рекордные 57,4 трлн рублей👉
А вот распределение вкладов среди физ. лиц👉
При беглом взгляде на эту таблицу делают вывод, что в недвижимость эти деньги не пойдут, так как у 95% вкладчиков на балансе менее 1 млн. рублей (слишком маленькая сумма).
Вывод абсолютно неверный и на это есть несколько причин:
1) Не все категории граждан покупают недвижимость с нуля, есть большой пласт покупателей, которые хотят улучшить жилищные условия.
Недавний опрос ВШЭ показал, что собственное жилье есть у 87% россиян, а 37% хотели бы улучшить свои жилищные условия. Похожую статистику раскрывает ДОМ.РФ и ВЦИОМ 24,1 млн российских семей испытывают потребность в улучшении жилищных условий(39%).
Соответственно, для улучшения жилищных условий, суммы до 1 млн. рублей вполне достаточно.
Дальше больше. Всего депозитов на 75,9 трлн рублей, но сумма вкладов физлиц 57,4 трлн рублей. Для достоверности отсеем самых богатых (суммы вкладов от 3 млн), и оставим только тех, у кого вклады не превышает 3 млн. рублей👉
Все эти граждане хранят на счетах сумму в 30 трлн рублей. Если предположить, что 37% от этого пойдет на рынок недвижимости, то это 11,1 трлн рублей. Эта сумма составляет половину от стоимости всей недвижимости которая сейчас строится (22,9 трлн рублей)👉
Конечно, часть этой суммы может уйти на вторичный рынок, но всё равно цифра впечатляет. Вы же помните, что при развороте ставки им понадобятся только деньги на первый взнос.
2) Ещё один момент. Структура вкладов учитывает консолидацию (объединение) остатков на всех счетах вкладчика в одном банке, но не учитывает вклады в разных банках. Вот топ вкладов на 12.06.2025 года 👉
Если вы собираетесь получить лучшие условия, то вам необходимо выбирать каждый раз новый банк, а статистика АСВ учтет вас каждый раз в новом банке. Если объединить все ваши вклады, то суммы вполне будет достаточно на первый взнос.
Есть и другой путь оценки. Всего экономически активного населения 75,5 млн человек (на 28.02.2025), а средний вклад на одного человека получается 413 тыс. рублей👉
Путём нехитрых вычислений получаем, что экономически активное население владеет 31.2 трлн рублей. Если возьмем те же 37%, то получается сумма в 11.5 трлн рублей (почти совпадает с прошлой оценкой).
Разворот ставки точно окажет существенное влияние на цены. Количественную оценку сделать сложно, так как мы не знаем темпов снижения ставки. Скорее всего, эта сумма будут перетекать в ипотеку постепенно, по мере снижения ключевой ставки. Не стоит забывать и о льготных программах. Появление новых программ может ускорить этот процесс даже без разворота ДКП.
Вывод
Рост цен на вторичную недвижимость с 2017 года на 118% выглядит оправдано. С одной стороны он подкреплен существенным ростом средней цены на нефть, которая за этот период прибавила более 124%. С другой стороны, доступность недвижимости держится примерно на одном уровне с 2017 года — для покупки 1м2 необходимо 1,3 средней заработной платы.
Если для вторички изменение цен можно объяснить ценами на нефть, то для первички всё обстоит несколько сложнее.
— Рост цен с 1998 по 2006 идёт вместе с ростом цен на нефть, также наблюдается увеличение доступности жилья.
— С 2006 по 2008 год, можно говорит о формировании пузыря на рынке недвижимости. Цены начинают расти быстрее нефти, доступность жилья падает. Примерно в это же время цены на вторичку начинают обгонять первичку.
- С 2009 по 2016 год начинается длительный период стагнации, который вызван чрезмерным ростом цен в прошлый период. Цены на вторичку выше первички, так как покупка первичной недвижимости была связана с большими рисками (недострой, долгострой, мошенничество и т.д.). Дополнительным негативом выступает снижение темпов роста средней ЗП.
— 13 марта 2015 года российское правительство запустило программу ипотеки с господдержкой, которая продлилась весь 2015 и 2016 годы. Реализация программы привела к завершению периода стагнации и возобновлению роста цен.
— В 2018 году была введена семейная ипотека. Существенное влияние на рынок она начала оказывать после 3 квартала 2021 года, так как начала распространяться на семьи с одним ребенком, родившимся после 01.01.2018.
— В 2019 году счета эскроу для застройщиков стали обязательны (с 01.07.2019). Счета эскроу полностью изменили рынок. С одной стороны это увеличило надёжность первички, теперь дольщик мог не переживать за свои деньги. С другой стороны, застройщики лишились дешевого финансирования, что автоматом отразилось на себестоимости и как следствие на росте цен. Появление счетов эскроу становится одной из главных причин, по которой застройщики не снижают цены на первичку.
Цены изначально зафиксированы в договоре, а ковенанты по проектному финансированию не позволяют их сильно снижать.
— В 2020 году в силу вступает льготная ипотека, которая завершилась в 2024 году. После её начала, доля продаж первичной недвижимости по льготной ипотеке составляет не менее 50%.
Основные факторы которые оказывали влияние на цены в прошлом:
Рост цен на нефть
Ставка ЦБ (не напрямую а косвенно, через ипотечные программы)
Различные льготные ипотечные программы
Один из возможных драйверов роста цен на рынке недвижимости — это разворот ДКП
Вкладчики накопили на счетах рекордные 57,4 трлн рублей. Если ДКП развернется, около 11 трлн рублей из этих накоплений могут пойти в ипотеку. Количественную оценку сделать сложно, так как мы не знаем темпов снижения ставки. Скорее всего, эта сумма будут перетекать в ипотеку постепенно, по мере снижения ключевой ставки.
Если новых ипотечных программ не появится и ДКП не развернется, можно ожидать стагнацию цен (аналогичная ситуация происходила с 2009 по 2016 годы)
Застройщики не будут снижать цены на первичную недвижимость, но будут делать адресные скидки. Отчасти это будет вызвано особенностями счетов эскроу, отчасти психологией поведения.
— Проектное финансирование требует определения цен еще на этапе одобрения проекта, а ковенанты по проектному финансированию не позволяют их сильно снижать.
— Люди не покупают те товары, цена на которые падают, они наоборот ждут дальнейшего снижения цен.
Комментарии
Николай
Благодарю за подробный анализ. Не очень понятно упоминание корреляции цены за нефть и цен на недвижимость. Нефть напрямую не влияет на проектное финансирование (есть исключить логистику). То есть я тут вижу определенную корреляцию, исходя из графиков, но не причинно-следственную связь.
Сергей С
Типа цена нефть ->рост доходов бюджета, рост зарплат, рост спроса
Роман Ранний
Николай, Нефть влияет на общее состояние экономики, устойчивость валюты, рост ЗП и т.д. Но вы правы, мне надо было подробнее раскрыть тему взаимосвязи нефти и стоимости жилья.
Сергей С
Хм… имхо всё гораздо проще. Комбинация цен и ставки по ипотеке такая, чтобы быть на верхней границе платёжеспособного спроса. Отсюда «странное» следствие что цена квадрата зависит от размера ипотечной ставки, что все и видели на примере льготной ипотеки — как только снизили ставку, выросли цены… надеюсь что её (льготную ипотеку) не будут реинкарнировать
Сергей С
Еще интересное следствие этих наблюдений — стагнация 2014-2017гг говорит о том, что такого понятия как отложеннный спрос вообще реально нет. Щас нам говорят что есть люди, которые хотят улучшить жилье, но не могут, а как только ставку снизят, так сразу все ринутся покупать… хрен там плавал. Вот 10 лет назад никому недвижка не была нужна, а щас все резко захотели. Такие наверняка есть, но не так много.… я вообще не понимаю откуда спрос на нпдвижку в стране с уменьшающимся населением. Не поверите, но имхо даже население Москвы не растет с 2020 года (реальных данных нет, я смотрю отчеты мосводоканала о потреблении воды. Кстати, у них классно оформленные отчеты. Лучшие что я видел)
Toni11
Сергей С, люди мигрируют с малых населенных пунктов в большие и так по цепочке, а с москвы за бугор
Сергей С
Имхо, единственный драйвер постоянного спроса (и роста цен) — вера граждан в бетон (жить с ренты и вложение денег). Интересно было бы порассуждать когда этот миф развеется (например, при обкладывании второй и послед квартир хорошим таким налогом). Хотя самые умные уже заметили что пик цен в долларах — это примерно 2008 год в 5килобаксов за квадрат (сам покупал однушку в хрущевке по такому ценнику в 2009)… и он до сих пор не преодолен (даже с долларом по 80)
amilkey
как долго застройщики смогут держать такие цены, если ставка ЦБ не будет снижаться?
Роман Ранний
amilkey, До начала банкротств. Либо одного крупного либо много мелких. Тогда будет кризис и все начнут снижать цены, а вторичка снова станет дороже первички.
Mistrallis
Роман, спасибо, очень интересно! Возможно стоит еще взять во внимание статистику по самой ипотеке. Например вот новости подъехали: «Объем просроченной ипотечной задолженности в России превысил 129 млрд рублей, при этом с начала 2025 года он вырос в 1,9 раза. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа открытой статистики Банка России. Для сравнения: по итогам 2024 года накопленный объем проблемных кредитов увеличился на 9%. На начало мая 2025 года портфель просроченной ипотечной задолженности в РФ достиг 129,3 млрд рублей, увеличившись за четыре месяца на 60 млрд рублей (рост на 88%)… „
Роман Ранний
Mistrallis, Спасибо, я смотрел эти данные, но пока решил не добавлять. Просрочка по первичке выросла в 2 раза. Всему виной существенный рост процентной ставки. В то же время, уровень задолженности нельзя назвать катастрофическим, на данный момент он составляет всего 0,27% от общего уровня задолженности.
GOLD
какой смысл измерять (и тем более — прогнозировать) цены недвижимости в бесплатных фантиках, незаконно эмитируемых в обстановке полной секретности?.. они тупо будут расти! главное, что должны знать приученные в говноденьгам россияне: В настоящих деньгах (которые не могут бесплатно эмитировать подлецы и проходимцы) российская недвижимость СНИЖАЕТСЯ: копите на квартиру в активах, растущих в золоте — и скоро будете жить отдельно от мамы с папой))
PatrAndr
Вывод размером с целый текст?
Роман Ранний
PatrAndr, Это вывод и выжимка самой полезной информации из всего поста
Олег Фролов
Мощно. Но как на этом заработать нам, инвесторам? Покупать бетон? Или акции застройщиков? А может акции банков?
Роман Ранний
Олег Фролов, Вы можете строить свою стратегию покупки акций. Например, если ждёте разворот ставки, то это положительно скажется на росте цен, продажах и акциях застройщиков.
Денис Петров
Спасибо за красивые интересные графики. По недвижимостью наверное имелось имелось виду квартиры?
Роман Ранний
Денис Петров, да
Dmitry Kisel
Спасибо! Большое исследование, большая работа!
RUS28
спасибо за анализ
Kirill Yakunin
Интересно сравнить, вот эти 11трлн с суммой всех первоначальных взносов за год, например.
Kirill Yakunin
«С 2019 по 2014 мы опять наблюдаем снижение доступности жилья и существенный рост цен.» — опечатка, наверное, 2024 должен быть
AndrChel
Рост цен на вторичку оправдан. Так, а на первичку адекватная сейчас цена или нет?
Максим О.
Роман, спасибо, шикарный анализ!